不要认为，这个小小的楼盘，2020年之后才能售出110个亿。算算时间，那可是15年之后的事情了。
梁腾想在七、八年之后，就赚它个百亿，有点吹嘘之嫌。
梁腾有着重生人士的优势，知道“德馨名门”的开发商，犯了许多低层次的错误。
他太不懂利用资源了。
其实这个楼盘底下的街道，在大约09年的时候，就变成了相当繁华的商业街了。
而楼盘的开发商，一直等待着“限购令”的松绑，一直不敢销售这个楼盘。直到2020年才出的手。
梁腾如果今年，也就是2006年，就把楼盘拿到手，他借助这个楼盘大捞特捞的手段，多着呢。
就算不急着卖，他完全可以把楼盘底下改造成商铺。
先走向规划部门申请“更改设计”的程序。把底下五层的住宅设计，更改成商业设计。
然后，等过两到三年，楼盘底下成了繁华的商业街之后，就把楼盘下边这五层楼，全部打通它。再加固它。弄成五层的商铺。
重生前，梁腾就有机会实地去查看过“德馨名门”下边几层的房子。
那是他的一位老领导，不知道怎么回事儿，就成了“德馨名门”物业公司的主管了。梁腾出差到“开放之都”，老领导也招待过他一顿大餐。
期间，梁腾挺有兴趣见识一下这“开放之都”最昂贵的房价楼盘之一的“德馨名门”。
老领导就带他在层下几层，里里外外参观过一遍。
令梁腾印象最深的，就是老领导感叹了Ｎ遍“楼盘的质量太强大了。开发商建下边五、六层楼时，设计方案，是这几层都搞成‘架空层’的，以便作为‘商铺’出售”。
当时楼盘面前的商业街还没弄好，开发商弄好了前面5层的架空“商铺”之后，感觉没人会来这儿买商铺。索性又把这几层改造成了跟上边楼层一样的“大套房”。
结果又碰上了史上最严的限购。阴差阳错“停盘待售”十后之后，居然“因祸得福”，楼盘卖出了天价。
正因为这样，梁腾想把下边五层改回“架空”的构造，一点难度都没有。也不必担忧会产生什么安全隐患。
把前5层改回架空结构，就可以静待“黄金商业街”的成型。
大约三年之后，楼盘面前的商业街成型，繁华热闹起来了，梁腾可以考虑把那几层的“商铺”先出售掉。
出售的话，因为是商铺，也可以轻松回收20个亿。
或者，知道未来的房价及商铺价格更疯狂。舍不得卖那五层“商铺”，先拿来出租也可以。
出租就能“细水长流”。
出租给有实力的大老板，经营大卖场。
比如引进一个“大润发”之类的大品牌卖场，一年下来，收到的租金就非常可观。
另外，既然这个楼盘最大的卖点是“学区房”。
梁腾也看过了这些“大套间”的设计结构，完全有希望改造出多套的，68平到75平的小二房小三房。
“学区房”不在乎它小，改成小户型，“限购令”的束缚就可以解绑了。等楼盘提升到十几、二十万每平的时候，就可以择机出手。
完全不必等到2020年“限购令”取消之时。
到手的活钱多了，看准其它什么项目，又可以出手。
如此资本运作，何愁这个项目不能迅速赚它个百亿以上？
总之，人的计划，总会随着形势的变化而改变。
现在梁腾能想到的最佳方案，第一步，以3个亿以内的资金拿地。
第二步，把“德馨名门”的楼盘改换一个更响亮的名堂（改名，其实无助于增加销量，但新主人新气象嘛）。
然后把楼盘底下这五层，申请变更设计，改造成五层大商铺的格局。
第三步把楼盘从第6层开始，直到第49层，统统改造成90平以内的小户型。
如此一来，手头上掌握的房源可以达到400多甚至500套。
只需要保留第50层，也就是顶层，整整一层“大复式”楼层。
改造完成之后，梁腾计划把架空的五层商铺拿来出租。而顶层的几套“大复式”统统留着。
中间那近500套小户型的房子，以及地下层的几百个“车位”（除保留几个自用之外），统统拿来出售。
这个出售的时间点，可长可短。参考的依据，是看梁腾的需要。
也就是说，当他以后看准了某个项目会赚大钱的，需要动用一大笔资金，假若五层“商铺”的租金够他作投资，小户型的房子和地下层的“车位”，就可以迟些出售。
以争取放得越长时间，房价上升的幅度越大。
如果投资的新项目，急需用钱，就把小户型的房子卖掉一部分。需要填补多少资金缺口，就抛出多少房源。
不缺资金，房子和车位就先放着。
但最迟不迟过2019年，就要把所有的小户型房源，都清空掉。
因为房价到达了一个巅峰数值后，不可能无节制继续涨下去。最少在很长一段时间内不会继续上涨。届时，是最佳的清空房源，套现资本的时机。
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